深圳拟修订条例，明确业主大会市场主体地位

　　“钱袋子”将攥在业主手中

　　小区电梯广告位收益本该归业主所有，为何从未见踪影？成立业主委员会，怎么就这么难？物业公司辞退后，为何还能赖着不肯走？……这些头疼事，很多小区的居民都遭遇过。

　　近日，《深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)发布全文，面向社会公开征求意见和建议。《条例》明确共有物业收益归全体业主所有，规范业委会换届和日常监督管理， 强化政府对物业管理的指导和监督责任。

　　权属不清纠纷多

　　四成小区成立业委会，每年物业信访投诉约3000宗

　　改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会、第一家物业管理企业，出台全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。“物业管理活动涉及千家万户，是重大的民生问题。”深圳市住房和建设局局长张学凡表示，此次修订，是全面提升物业管理法治化水平的需要，是有效化解物业管理矛盾纠纷的需要，也是主动服务民生工作的需要。

　　目前，深圳共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%。近年来，深圳物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，近三年投诉量分别达到了3210、3313和2611宗。

　　深圳市住房和建设局副巡视员王曙彩将物业纠纷的原因总结为四类：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。

　　“长期以来，由于我们认识不到位，简单把物业管理等同于行业管理，未能从加强综合治理的角度看待和处理这个问题。”王曙彩提出，要解决这些问题，必须对物业管理制度进行重塑。

　　业主大会更管用

　　业主大会可取得统一社会信用代码，开共有资金账户

　　“这次修订，主要是沿着三条主线开展，一是加强业主自我管理，让业主有信心有能力参与到管理中；二是理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系；三是充分发挥政府在物业管理中的指导和监督作用。”深圳市法制办环资处处长金闻秀说。

　　《条例》最大的亮点当属明晰共有物业规定，同时明确了业主大会市场主体地位。

　　由于种种原因，物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。《条例》在第二章“物业管理区域及设施”中，明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时，《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户。

　　“先行《条例》中，由于业主大会不作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使无法开设账户，业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。”张学凡说。《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

　　“就像我们的家庭一样，‘钱袋子’归谁管，谁就说了算。” 参与此次《条例》起草的北京京都(深圳)律师事务所律师刘长森认为，《条例》实施后，业主大会有了社会信用代码这张“身份证”，就能够永续存在，并且能开设账户，将钱“攥在自己手中”，变被动为主动。“你提供的服务不符合要求、我不满意，我就能通过延迟付款等手段来抵制。”他表示，这将使业主占据主动权，也使物业管理模式从“全委托”变为“部分委托”或“单项委托”，实现根本性的转变。《条例》明确业主大会市场主体地位，解决过去物业公司与业主之间地位不对等的问题。

　　业委会监管更严格

　　提高业委会委员准入门槛，引入业主监事会加强监督

　　“钱袋子”物业公司管，业主不放心；业委会掌管，业主就能放心吗？《条例》在修订过程中，有人担忧，赋予业主大会的各项权利最终仍需通过业主委员会落实，一些业主委员会委员素质参差不齐，如此规定会不会对广大业主不利。

　　要担起“管钱”重担，业委会必须有一定的“门槛”。《条例》提高了业主委员会委员的准入基本条件，并明确业主委员会及其委员的法律责任。同时，规定对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

　　除了自律，还需第三方监管。《条例》提出业主监事会和物业管理委员会两项制度。其中，业主监事会由业主大会决定是否设立，对业主委员会进行监督。而物业管理委员会由政府设立，对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导和监督；并建立物业管理培训制度。

　　值得一提的是，《条例》取消了“业必归会”制度，不再要求物业服务企业自取得资质证书之日起3个月内加入物业协会。王曙彩解释，从近10年的实施效果来看，对于很多侵害业主权益的企业，协会并未及时责令改正、给予通报批评、公开谴责等，未尽到相应管理责任。

　　面对如此严格的监管，景洲大厦小区业委会主任邹家健认为，这对业委会有些“不公平”，“业委会本身没拿钱，是部分业主的公益参与，却要承担这么大的风险和责任，会让很多热心人望而却步。”

　　“物业管理，应该是每个业主的事儿。”邹家健认为，不少业主都是事不关己高高挂起的心态，该参加的会不参加，等到会后，说三道四、发牢骚。这样，再好的条例也难以落到实处。业主应该积极参与到小区管理中，发挥更大的作用。

　　本报记者 吕绍刚